Studia anglojęzyczne w Polsce a popyt na PBSA — kluczowy driver inwestycyjny

108,6 tys. obcokrajowców studiuje w Polsce (GUS 2024/25) — 8,6% wszystkich studentów. To najszybciej rosnący segment popytu na zakwaterowanie studenckie. Sprawdzamy, jak studia anglojęzyczne napędzają rynek PBSA i które miasta zyskują najwięcej.

Skala segmentu studentów zagranicznych

Polska 2024/2025 (GUS):

108,6 tys. obcokrajowców
8,6% wszystkich studentów (1,28 mln total)
Wzrost +6,2% YoY
W 2018 było ~6%, w 2024 — 8,6% = wzrost o 50% w 7 lat

Główne kierunki napływu:

Ukraina — większościowy udział (wojna 2022 dodatkowo zwiększyła)
Białoruś, Indie, Norwegia, Niemcy
Wzrost: USA, Wielka Brytania, Hiszpania (głównie medycyna, IT)

Główne kierunki studiów:

Medycyna (English Division) — UM Lublin, WUM Warszawa, GUMed Gdańsk
IT / Computer Science — PW, AGH, Wrocław Politechnika
Biznes, ekonomia, MBA — SGH, ALK, IBA Warsaw

Dlaczego studenci zagraniczni są kluczowi dla PBSA

1. Brak alternatywy mieszkania z rodzicami. Polscy studenci często mieszkają z rodzicami (40% wg Savills 2025). Studenci zagraniczni nie mają tej opcji — zawsze potrzebują zakwaterowania.

2. Bariera językowa wynajmu prywatnego. Większość ogłoszeń wynajmu w Polsce tylko po polsku. Studenci zagraniczni z trudem nawigują rynek prywatny.

3. Brak polskiego rachunku / PESEL. Wynajmujący prywatni wymagają polskich dokumentów. PBSA akceptuje paszport.

4. Wyższa propensja do PBSA. Studenci zagraniczni głosują dolarem za standardem i obsługą w języku angielskim — PBSA jest naturalnym wyborem.

5. Stała rotacja. Erasmus 6 mc + pełni studenci 5 lat = stały napływ nowych mieszkańców. Operator PBSA ma przewidywalny pipeline.

Per miasto — udział studentów zagranicznych

Miasto	Studenci ogółem	Obcokrajowcy	% obcokrajowców
Warszawa	262 700	33 900	12,9%
Lublin	60 000	9 000	15,0% (najwyższy %)
Kraków	137 784	~12 000	8,7%
Wrocław	110 000	10 000	9,1%
Poznań	114 000	~6 000	5,3%
Gdańsk	67 000	~4 500	6,7%
Łódź	72 000	~3 000	4,2%

Lublin ma najwyższy procent obcokrajowców (15%) — ze względu na English Division Uniwersytetu Medycznego (medycyna anglojęzyczna).

Warszawa ma największą bezwzględną liczbę (33,9 tys.) — koncentracja w stolicy.

English Division medycyny — premium segment

Uniwersytety medyczne z anglojęzycznymi programami:

WUM (Warszawa) — Medical English Division, ~1 200 studentów
CMUJ (Kraków) — Collegium Medicum English Programs
GUMed (Gdańsk) — English Division Medicine
UMW (Wrocław) — English Programs
UM Lublin — najbardziej znana English Division, ~3 000 studentów
PUM Szczecin — English Programs

Studenci tych programów płacą czesne 8-15 tys. EUR/rok. Mają budżet na premium PBSA (2 500-4 000 PLN/mc).

To najwyższy segment rentowności dla operatorów PBSA — wysokie stawki + długoterminowy hold (5-6 lat studiów medycznych).

IBA i programy biznesowe

SGH (Warszawa) — programy anglojęzyczne MBA, bachelor's ALK (Warszawa) — Kozminski University, anglojęzyczne programy WSB Wrocław — międzynarodowe programy biznesowe

Studenci tych programów (zwykle 24-30 lat, młodzi profesjonaliści) mają najwyższe stawki PBSA (3 000-4 500 PLN/mc) i preferują studio premium lub apartamenty pary.

Optimal lokalizacje: Mokotów Warszawa (SGH, ALK), centrum Krakowa (UEK).

IT i Computer Science

AGH (Kraków), PW (Warszawa), Politechnika Wrocławska, PJATK — programy anglojęzyczne IT.

Studenci IT są:

Stabilni finansowo (często praca równolegle z nauką, 5-10 tys. PLN/mc)
Wymagają niezawodnego internetu (kluczowy dla pracy programistycznej)
Cenią coworking (godziny pracy zdalnej)

Optimal lokalizacje: Krowodrza Kraków (AGH), Ochota Warszawa (PW).

Operatorzy obsługujący studentów zagranicznych

Pełna obsługa anglojęzyczna:

Student Depot (Kajima) — wszystkie 8 obiektów, rezerwacja online po angielsku
Basecamp by Xior — 7 obiektów, premium oferta dla międzynarodowych
LivinnX — 2 duże obiekty z globalną klientelą
SHED Living — co-living model atrakcyjny dla obcokrajowców
Zeitraum (Zeitgeist) — 3 obiekty, klientela międzynarodowa

Ograniczona obsługa anglojęzyczna:

Akademik Praski Warszawa — głównie polskojęzyczny
Niektórzy mniejsi operatorzy lokalni

Implikacje dla inwestora

1. Wybierz obiekty z silną międzynarodową strategią marketingową.

2. Lokalizacje blisko English Division uczelni:

Lublin Doktora Witolda Chodźki (UM English Division)
Warszawa Mokotów (WUM + SGH + ALK)
Gdańsk Przymorze (GUMed)
Szczecin Gumieńce (PUM)

3. Operator z dwujęzyczną stronę + procesami:

Sprawdź zawsze: czy strona obsługuje angielski? Czy umowa jest w EN? Czy support 24/7 jest dostępny w EN?

4. Premium segment opłaca się.

Studenci medycyny English Division płacą czesne 50 tys. EUR/5 lat — mają budżet na premium PBSA. Wyższe yields per pokój.

5. Marketing przez agencje uniwersyteckie.

Niektórzy operatorzy współpracują z International Offices uczelni — pre-leasing miejsc dla nowo przyjętych studentów zagranicznych. Stabilny pipeline najemców.

Trendy 2026-2030

1. Wzrost liczby studentów zagranicznych do 150 tys. (Savills forecast).

2. Polski rząd promuje "Study in Poland" — kampania międzynarodowa od MEiN.

3. English Division medycyny rozrasta się — nowe programy w UJ, UMW, GUMed.

4. Ukraina jako stabilny rynek (wojna 2022 ustabilizuje napływ ukraińskich studentów).

5. Indie i SE Asia jako nowe rynki — agresywne marketing kampanie polskich uczelni.

Konkluzja

Studenci zagraniczni to strukturalny driver popytu PBSA w Polsce — niemożliwy do nasycenia przez polski rynek najmu prywatnego (bariery językowe, brak polskich dokumentów).

Premium segment (medycyna English Division, IBA, MBA) płaci najwyższe stawki PBSA i zapewnia długoterminowy hold (3-6 lat).

Operatorzy z silnym anglojęzycznym onboardingiem (Student Depot, Basecamp, LivinnX, SHED, Zeitraum) — zyskają najwięcej z rosnącego segmentu.

Inwestor wybierający operatora powinien priorytetowo traktować międzynarodową obsługę i strategie międzynarodowego marketingu.

Źródła

GUS — Szkolnictwo wyższe w roku akademickim 2024/2025
Savills Polska — Rynek PBSA w Polsce 2025
MEiN — Study in Poland (program rządowy)
Strony uczelni: WUM, UM Lublin, GUMed, AGH (English Programs)